Alles rund um das Thema Miete

Unser aktueller Rechtstipp von unserem Wasserburger Rechtsexperten Stefan Theurer

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„Regelmäßig entsteht selbst bei geradezu freundschaftlichen Mietverhältnissen dann Streit, wenn das Thema Mieterhöhung thematisiert wird. Dies kann eigentlich vermieden werden, wenn sich die Mietparteien der Charakteristika des Mietverhältnisses und ihrer isolierten Interessen bewusst sind sowie Mieterhöhungsverlangen sauber den rechtlichen Rahmen wahren”, weiß unser Rechtsexperte, der Wasserburger Rechtsanwalt Stefan Theurer.

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1. Das Gesetz definiert den Mietvertrag in zwei zentralen Sätzen: (1) „Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren“ und (2) „Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten“. Das Mietverhältnis ist damit schon nach der gesetzlichen Konzeption – im Unterschied zur Leihe – als entgeltliches Leistungsverhältnis ausgestaltet. Darüber hinaus regelt etwa das Einkommensteuergesetz, dass das Mietverhältnis zwar, aber nur dann voll als steuerbares Einkommen gilt und der Vermieter seine darauf entfallenden Aufwendungen steuerlich geltend machen kann, wenn und soweit der Mietzins 66 % der ortsüblichen Marktmiete erreicht. Andererseits hat der Mieter einen Anspruch auf eine gebrauchstaugliche Mietwohnung sowie dass alle über Bagatellen hinausgehenden Erhaltungsmaßnahmen von dem Vermieter geschultert werden. Es folgen hieraus drei wesentliche Prämissen: Unterschreitet der Vermieter die Grenze von 66 % der ortsüblichen Miete, finanziert er den Erhaltungsaufwand der Mietwohnung mindestens teilweise nicht aus dem Leistungsverhältnis, sondern seinem Privatvermögen. Zweitens soll nach der gesetzlichen Konzeption die Mietzahlung sich für den Vermieter als echtes Einkommen niederschlagen, welches auch als solches zu versteuern ist. Drittens endlich gilt für den Mieter, dass er eigentümerähnlich Wohnraum erhält, wobei er sowohl den Erstbeschaffungs-, als auch den Erhaltungs- und Verwaltungsaufwand, zudem das Verlustrisiko, auf den Vermieter abwälzt. Im Ergebnis schlägt sich damit in der Überlassung des Wohnraums gegen Mietzahlung der Kosten- und Risikoaufwand zuzüglich eines (steuerlich notwendigen) Gewinnanteils als Einkommen des Vermieters, nicht verschieden von Arbeitseinkommen, nieder. Verlangt der Vermieter daher nach Mieterhöhung, kommt dies einem Verlangen nach Arbeitsgehaltserhöhung gleich.

2. Das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters ist nicht einseitig durchsetzbar. Vielmehr bedarf die Verwirklichung der Mieterhöhung der Zustimmung des Mieters, welche im Streitfall aber gerichtlich durchgesetzt werden kann. Voraussetzung ist, dass das Mieterhöhungsverlangen rechtmäßig ist. Dies setzt voraus, dass

  • die Miete sich zum Zeitpunkt des Verlangens mindestens ein Jahr nicht erhöht hat;
  • die Miete sich zum Zeitpunkt der angedachten Wirksamkeit der Erhöhung mindestens 15 Monate nicht erhöht haben wird;
  • die ortsübliche Vergleichsmiete tatsächlich mindestens bis zu dem angedachten Anhebungsbetrag höher liegt. Hier sind bei den Vergleichsmieten insbesondere Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage zu berücksichtigen; und
  • sich die Miete insgesamt über die letzten drei Jahre nicht mehr als 20 % erhöht hat.

Zudem hat der Vermieter das Mieterhöhungsverlangen „in Textform“ zu erklären, spricht: mindestens per Email, SMS oder „WhatsApp“. Es hat auch transparent zu sein: deutlich muss zum Ausdruck kommen, dass der Vermieter zur Erhöhung der Zustimmung des Mieters bedarf. Es muss die Berechnung nachvollziehbar dargestellt werden, mithin vor allem den neuen Miet-Endbetrag enthalten, die Ausgangsmiete, den Erhöhungsbetrag sowie den alten und den neuen Quadratmeterpreis ausweisen. Schließlich muss die Mieterhöhung „bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete“ sauber begründet sein. Es kann hier erleichternd Bezuggenommen werden auf (1) einen amtlichen Mietspiegel, (2) eine Auskunft aus einer Mietdatenbank, (3) ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder (4) entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen, wobei hierbei die Benennung von drei Wohnungen genügt.

Nichtsdestoweniger empfiehlt es sich, unter Berücksichtigung der vorstehend unter 1. dargestellten Gemengelage der Interessen gemeinsam die Situation des vermeintlich zu niedrigen Mietzinses zu besprechen und eine ehrliche und faire Lösung zu erarbeiten. Weder muss „starr“ auf den alten Mietzins beharrt werden, noch muss der rechtliche Rahmen stets voll ausgeschöpft werden. Ein gesundes Mietverhältnis lebt, wie die Erfahrung zeigt, von dem einvernehmlichen, organischen Miteinander der Mietvertragsparteien.

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Stefan Theurer
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Homepage: www.kanzlei-theurer.de

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